Ao investir em imóveis, esteja ciente de jogos que Sellers Jogar para inflar NOI
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O Resultado Operacional Líquido (NOI) usada no cálculo IRV deve ser o NOI projetado. No entanto, os vendedores, muitas vezes o preço da propriedade imobiliária com base no NOI histórico ou mais recente dos últimos 12 meses, porque eles podem suportar esse número com os seus registros financeiros. Como um comprador, você deve estar ciente de que alguns vendedores planejar a venda de sua propriedade somente depois de utilizá-lo em um modo de ser para venda soon-to-por pelo menos 12 meses - certificando-se de que eles maximizar a renda e minimizar as despesas operacionais. Embora a maximização do NOI é o senso comum e algo que todos os proprietários devem fazer o tempo todo, alguns proprietários podem ser muito sorrateira sobre os números que relatam no período antes de se tornar a propriedade disponível para venda.
Por exemplo, eles podem adiar a renda ou receber os pagamentos de montante fixo que aumentar artificialmente as-renda que eles podem fazer melhorias consideráveis para os aspectos físicos da propriedade para que eles possam adiar a manutenção contínua normal e relatar despesas operacionais anormalmente baixos para os 12 meses que antecederam a venda. Eles podem fazer isso simplesmente armazenando as peças e suprimentos mais usadas e, em seguida, usando o excesso de estoque de modo que parece que eles não têm essas despesas durante o ano passado. Ou eles podem afirmar que muitas das despesas normais de funcionamento da propriedade são itens de capital e não faz parte do cálculo NOI.
Use o método de orçamento de base zero de projetar os rendimentos e despesas operacionais para chegar a um NOI realista para o seu primeiro ano de propriedade. Desenvolver os seus próprios números minimiza a possibilidade de que você vai fazer a sua decisão de investimento em números artificiais. E não se fique com o NOI. Especialmente se as operações de propriedade tenham sido manipulados por adiar a manutenção e reparos, que pretende formular um orçamento de despesas de capital detalhada e profunda do que você observar durante a sua diligência walk-through (s). Lembre-se que os únicos números que você deve confiar são os que você tem-se verificado de forma independente.