O que você deve saber sobre Analisando Propriedades de Investimento para o exame de licença imobiliário
Como um agente imobiliário (e para fins de exame de licença Real Estate), você vai ser chamado a prestar informações aos investidores sobre as propriedades de investimento. condição Building, problemas de manutenção e localização questões são importantes em qualquer compra de imóveis, mas grande parte da informação em um investimento imobiliário é de cerca de receitas e despesas para a propriedade.
Embora você provavelmente não vai realizar uma análise de investimento, você ainda está prevista para saber algo sobre os números e como eles são analisados pelos investidores. O papel do agente é fornecer as informações necessárias para o investidor potencial para que o investidor ou contador do investidor pode realizar a análise.
O início de uma análise de investimento imobiliário é o declaração operacional, que também é chamado de renda e relatório de despesas. Esta declaração, que normalmente está preparado para manter o controle das finanças para a construção e para fins de imposto de renda, acompanha a renda anual efectiva e despesas para um edifício.
A renda rastreados sobre a declaração operacional é chamado de contrato ou aluguel programada, que é o aluguel real pago pelos inquilinos. Como a instrução operacional é usado para fins de imposto de renda, que geralmente contém informações sobre depreciação e serviço da dívida (pagamentos de hipoteca).
A segunda peça de informação em uma análise de investimento imobiliário é o atual aluguel roll. O aluguel do rolo é a informação sobre as concessões que existem, as rendas para cada locação, eo prazo ou período de tempo restante em cada locação.
Uma terceira peça de informação na análise são as rendas de mercado, que são o que o mercado iria pagar para o tipo de espaço ou apartamento no edifício. rendas de mercado podem ser diferentes das rendas de contrato para que a construção particular.
A última peça de informação em uma análise de investimento é aquele que é criado pelo investidor ou a pessoa que faz a análise em nome do investidor. Chamou o pro forma, é uma demonstração financeira do potencial de receitas e despesas do edifício. Ao olhar para as rendas de mercado para o tipo de espaço que está sendo alugado em vez de as rendas programadas, a projecção é feita do futuro do investimento.
Algumas características notáveis do pro forma são
rendas de mercado, em vez de rendas efectivas ou contrato, são geralmente usados, mas as rendas reais para contratos em vigor podem também ser usados em determinadas circunstâncias.
figuras de renda são baseados na construção de estar 100 por cento ocupadas, mesmo que de momento não é, e os números podem incluir outros rendimentos edifício como a de máquinas de lavar roupa.
Outros rendimentos, como os rendimentos para a construção de algo diferente do que as rendas regulares (por exemplo, um aluguer de antena de microondas no telhado) é geralmente adicionado após o cálculo vaga e perda de recolha é aplicada.
Um subsídio vaga e coleção é usada, mesmo se o espaço no edifício é 100 por cento alugados.
Despesas geralmente são arredondados.
Todos os valores são anuais.
Depreciação e serviço da dívida não são contabilizados. O valor da depreciação pode variar com a situação financeira do proprietário, e a hipoteca é mais sobre a posição financeira do proprietário do que o valor do edifício.
Os números básicos que você está procurando em um pro forma são o receita operacional líquida e fluxo de caixa. A fórmula básica para encontrar receita operacional líquida em um pro forma seguinte, mas ele vai ajudar você a entender a fórmula se você primeiro conhecer os detalhes por trás de alguns dos números chamados para na fórmula.
renda bruta potencial: aluguel do mercado a 100 por cento OCUPAÇÃO pode também incluir outros rendimentos de construção tais como máquinas de lavar roupa ou aluguer de espaço de estacionamento separado
Vacância e coleta de perda: Usado para contabilizar os períodos de perda de renda devido a vagas ou mal debts- determinados pelo exame outras Formas Pro para o número que eles usam
renda bruta efetiva: Também chamado de renda efetiva
Despesas operacionais: Não incluem depreciação ou serviço da dívida
Serviço de débito: Refere-se ao pagamento de hipoteca
renda bruta potencial - vaga e perda de recolha = renda bruta efetiva
renda bruta efetiva - despesas operacionais = resultado operacional líquida
Receita operacional líquida - o serviço da dívida = fluxo de caixa antes de impostos
Se você calcular os impostos devidos sobre este fluxo de caixa e subtrai-lo, você tem o que é chamado de fluxo de caixa após impostos.
Ao analisar um edifício para o investimento, o retorno (o dinheiro que você vai fazer sobre o seu investimento, bem como o dinheiro que você vai receber de volta que você investiu - retorno do investimento) é calculado para um período de um ano e para o projeto período de espera, que é o comprimento de tempo que o investimento será de propriedade.