A posse de propriedade antes Foreclosure

O mortgagor tem o direito de possuir a propriedade, desde que ela não faz padrão.

O contrato de hipoteca especifica o que constitui padrão, mas geralmente age de inadimplência incluem a falha para pagar a dívida, tal como acordado e violação de outras obrigações importantes, tais como pagamento de impostos sobre a propriedade.

O direito fundamental de um credor hipotecário é vender o imóvel em foreclosure, se os padrões mortgagor. Mas o credor / credor hipotecário pode não querer encerrar imediatamente quando o mutuário / mortgagor primeiros padrões.

E mesmo se o credor hipotecário quer encerrar imediatamente, o processo de de encerramento pode demorar um pouco. Enquanto isso, o credor hipotecário quer certificar-se o valor da propriedade não diminui e, assim, reduzir o montante que o credor hipotecário pode recuperar se e quando, em última análise exclui.

O mortgagor que os padrões podem não ter o dinheiro para gerenciar a propriedade bem, eo mortgagor que espera perder o imóvel em foreclosure pode parar de cuidar da propriedade. O credor hipotecário, portanto, pode querer proteger a propriedade por ter alguém possuir e gerir. O credor hipotecário pode fazer isso de duas maneiras:

• Ele pode tomar posse em si.

• Ele pode ter um tribunal nomear um receptor para tomar posse.

Como o credor hipotecário toma posse da propriedade

Se os padrões mortgagor, o credor hipotecário pode ter o direito de tomar posse da propriedade. Em um estado teoria título, o credor hipotecário pode imediatamente tomar posse em caso de incumprimento. E em alguns estados teoria lien, o credor hipotecário pode tomar posse em caso de incumprimento se o contrato de hipoteca dá o credor hipotecário o direito de fazê-lo. Em outros estados teoria lien, no entanto, o credor hipotecário tem o direito de tomar posse antes encerramento.

Se o credor hipotecário faz tomar posse, não simplesmente se tornar o dono da propriedade com o direito de fazer o que quer fazer com a propriedade. Em vez disso, o credor hipotecário funciona como uma espécie de agente fiduciário para o devedor hipotecário. O credor hipotecário tem de gerir a propriedade de forma prudente para o benefício do mortgagor, inclusive a realização de reparos e pagar despesas essenciais com a renda disponível da propriedade.

O credor hipotecário de posse também é responsável em delito a terceiros, assim como um proprietário seria. Então, tomando posse tem alguns benefícios, permitindo que o credor hipotecário para proteger a propriedade e gestão das rendas ou outros rendimentos de propriedade, mas também tem alguns riscos de responsabilidade para as partes mortgagor ou terceiros.

Como o credor hipotecário nomeia um receptor

UMA recebedor é uma pessoa designada por um tribunal a tomar posse da propriedade e gerenciá-lo, como mantê-la e recolher os aluguéis dos lojistas. Como a seção anterior explica, em algumas situações, o próprio credor não pode tomar posse, para que um receptor é a única maneira de tomar posse do devedor hipotecário.

Mesmo se o credor hipotecário poderia tomar posse em si, tendo sido nomeado um administrador pode ser mais fácil, e isso evita os deveres e os riscos que vêm com a tomada de posse.

O contrato de hipoteca pode especificar as circunstâncias em que o credor hipotecário tem o direito de ter um receptor designado. Alguns tribunais vão aplicar tais acordos, mas outros tribunais raciocinar que a nomeação de um receptor é um exercício de discrição equitativa do tribunal, para que seja ignorar a cláusula de hipoteca inteiramente ou aplicar seus próprios critérios de forma diferente se a cláusula de hipoteca iria autorizar a nomeação de um receptor .

Mesmo que o contrato de hipoteca não diz nada sobre a nomeação de um receptor, um credor hipotecário pode ainda pedir ao tribunal para nomear um receptor. Nesse caso, o tribunal irá naturalmente aplicar os seus próprios critérios para decidir se tenciona nomear um receptor. E mais uma vez, mesmo que o contrato de hipoteca não especificar motivos para a nomeação de um receptor, alguns tribunais vai ainda se aplicam os seus próprios critérios.

Tribunais variam nos requisitos para a nomeação de um receptor, mas geralmente eles considere o seguinte:

• Desperdício: Alguns tribunais nomear um receptor apenas se o mortgagor cometeu resíduos ou ameace comprometer resíduos. Outros tribunais simplesmente considerar os resíduos como um fator na decisão de nomear um receptor. Waste essencialmente ocorre quando o atual proprietário do imóvel age de alguma forma que prejudica o valor da propriedade em que outro tem um interesse futuro.

  Danificar ou negligenciar a propriedade de uma forma que reduz o seu valor é de resíduos. A falta de pagamento de impostos, a pagar juros de hipoteca, ou para aplicar rendas para a dívida hipotecária também podem ser resíduos, pois isso aumenta a dívida garantida por hipoteca e, portanto, reduz a medida em que a dívida do credor hipotecário é garantido.

  Se não há nenhuma ameaça de resíduos, quadras de descobrir que não há razão para pensar que um receptor é necessário para proteger e preservar a propriedade - o mortgagor pode fazê-lo sozinha.

• segurança inadequada: Alguns tribunais vão nomear um receptor apenas se a segurança é inadequate- outros consideram a falta de segurança como um fator. A segurança isinadequateif o valor de mercado do imóvel não é suficiente para garantir que o credor hipotecário pode obter a dívida integralmente reembolsado pelo encerramento.

  Se o imóvel vale bem mais do que a dívida, os tribunais razão que um receptor não é necessária porque o credor hipotecário pode simplesmente continuar com o encerramento e, assim, obter sua dívida integralmente reembolsado.

• Padrão e capacidade financeira do devedor hipotecário: Alguns tribunais exigir que o mortgagor estar em padrão antes de nomear um receptor. Outros não exigem padrão, mas eles não consideram a situação financeira do mortgagor que podem tornar um padrão provável. Se o devedor hipotecário está em dificuldades financeiras, que suporta o argumento do credor hipotecário que um receptor é necessário para garantir a propriedade é bem gerido.

• Outras considerações: Se o devedor hipotecário tem de alguma forma cometido fraude, o tribunal pode concluir que um receptor é necessário para garantir a propriedade é gerida de forma adequada, mesmo que o devedor hipotecário não cometeu resíduos.

  Um tribunal pode também considerar que alternativas para um receptor estão disponíveis para o credor hipotecário, querendo evitar o remédio dura de tirar a posse do devedor hipotecário que, afinal, possui a propriedade. O tribunal pode comparar os danos às partes para decidir se a nomeação de um receptor.

O receptor é um agente do tribunal, e não de uma das partes. Mas ela tem o dever de ambas as partes para gerenciar a propriedade, com o devido cuidado, habilidade e lealdade. O credor hipotecário tem nenhuma obrigação de financiar as actividades do receptor, eo receptor não tem o dever de gastar seu próprio dinheiro para gerenciar a propriedade.

O dever do receptor é apenas para usar o dinheiro do próprio estabelecimento ou dinheiro que as partes interessadas dar o receptor para o efeito.