Estatutos anti-Deficiência Proteja mortgagor
Direito de propriedade declara que um mortgagor inadimplente pode sofrer consequências graves. Se ela não pode pagar a sua dívida, ela vai perder a sua propriedade em uma venda de encerramento. A proposta vencedora quase certamente não será tanto quanto a propriedade valeria a pena se for vendido normalmente.
Não só isso, mas se o lance vencedor é menor do que a dívida, o devedor hipotecário inadimplente ainda pode estar sujeito a uma ação judicial para recuperar o resto da dívida não paga.
Os Estados têm interesse em proteger os mutuários de tais consequências. Não só os estados querem evitar perdas injustas para uma pessoa que tenha pago uma quantia substancial de dinheiro para comprar o imóvel e depois é incapaz de completar a compra, mas também afirma querer evitar as consequências económicas e encargos públicos que podem resultar de foreclosures.
Muitos estados, portanto, têm adotado várias leis destinadas a proteger mortgagors. As seções a seguir lo na pista para três proteções legais comuns:
estatutos de deficiência Anti
estatutos de uma ação
direitos legais de redenção
Vender o imóvel em leilão ao melhor licitador se destina a maximizar o valor pago para a propriedade e, assim, reduzir a dívida do devedor hipotecário, tanto quanto possível. Muitas vezes, porém, o credor hipotecário é o único concorrente na venda.
Não só pode o lance mortgagee menos do que a propriedade é realmente valha a pena, mas o credor hipotecário pode oferecer ainda menos do que o montante da dívida não paga, com a intenção de tentar recolher o restante da dívida não paga de outras maneiras.
Para incentivar os lances mais elevados e evitar injustiça ao mortgagor, estados adotaram diversos tipos de estatutos que limitam juízos de deficiência. Alguns estatutos proíbem julgamentos deficiência completamente em certas situações, tais como o seguinte:
Se um vendedor financia a compra si mesma, tendo uma hipoteca de seu comprador, o vendedor não pode processar por uma deficiência após o encerramento.
Se o mortgagor reside na propriedade, o credor hipotecário não pode obter um julgamento da deficiência depois de vender a propriedade em uma venda de encerramento.
Se o credor hipotecário vende o imóvel por um encerramento extrajudiciais, o credor hipotecário não pode obter um julgamento da deficiência. Então, se o credor hipotecário acha que a propriedade pode vender por menos do que a dívida e quer obter um julgamento da deficiência, deve encerrar em vez judicialmente.
Outros estatutos não proíbem julgamentos de deficiência, mas eles limitar a quantidade. Uma versão comum permite que o credor para recuperar um julgamento da deficiência apenas na medida do débito não pago excede o valor de mercado do imóvel hipotecado, no momento da venda de encerramento.
Então, se a propriedade realmente não vale a pena o suficiente para garantir a dívida não paga, o estatuto permite uma deficiência para a diferença. Mas se a propriedade vale a pena o suficiente para pagar a dívida, o credor não pode oferecer menos do que a dívida eo valor de mercado justo da propriedade, obter a propriedade para revender, e processar o mortgagor para uma deficiência, obtendo assim mais valor do que a dívida não paga.
A mesma limitação se aplica se um júnior compras mortgagee na venda de encerramento. Um credor hipotecário júnior que é o lance mais alto na venda de encerramento tem a mesma tentação e oportunidade de baixa oferta para obter a propriedade para menos do que vale a pena e, em seguida, ainda obter um julgamento para o restante da dívida contra o mortgagor. Assim, a mesma limitação se aplica.
Outra versão da legislação do valor justo exige um tribunal para certificar que o lance vencedor na venda de encerramento é igual ao valor de mercado justo da propriedade para que o credor hipotecário para obter um julgamento da deficiência.
Então, se o lance vencedor foi menos do que o valor justo de mercado, o credor hipotecário não pode recuperar qualquer julgamento da deficiência. Alguns estados também têm estatutos que limitam o período de tempo dentro do qual um credor hipotecário pode interpor um recurso de um julgamento da deficiência.
Um credor hipotecário pode tentar evitar as limitações de um estatuto anti-deficiência por processando o mortgagor por danos resultantes de resíduos em vez processando por violação do contrato para pagar a dívida. Tribunais têm declarado que uma lei anti-deficiência ainda se aplica a uma tal acção se os resíduos é o resultado do devedor hipotecário de não ter o dinheiro para manter a propriedade ou fazer pagamentos necessários.
Mesmo se o credor hipotecário de outra forma teria uma acção de resíduos, se o credor hipotecário é o lance mais alto na venda e ordena o valor total da dívida, o credor hipotecário não sofreu uma perda a partir dos resíduos e não pode recuperar qualquer coisa para resíduos .
Um credor hipotecário pode também tentar evitar um estatuto anti-deficiência, exigindo que o mortgagor não aplicar as proteções da lei no contrato de hipoteca original. Em geral, os tribunais realizar este tipo de isenção seja anulada.